菲房投资 | 大马尼拉的租金何以维持高水平？

最近几年，菲律宾无比迅猛的经济发展速度也带动了房地产市场的繁荣，其中一个关键词深深吸引着国内投资者：高租金。

 

据房地产研究网站Global Property Guide的报告显示，菲律宾的租金收益率高达6.5%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。

 

这是一个什么概念呢？中国的一线城市北京，上海，深圳的租金收益率都在2%以下，也就是说马尼拉的租金回报率是中国一线城市的四倍多。

 

马尼拉租金为什么这么高？

 

 商办需求快速增加 

马尼拉办公物业的租金与周边国家城市相比要低出不少，高层建筑在质量和LEED(能源与环境设计)上处于领先地位，再加上政策优势，越来越多的海外公司开始选择将东南亚总部或分公司设立在马尼拉。商办需求的增加，提高了办公物业的租金，增加公寓租赁需求！

 

离岸游戏公司增加

在大马尼拉地区，除了离岸博彩公司外，离岸游戏公司也在不断增加。这也直接促使了马尼拉地区办公物业租金的上涨。

 

到2019年底，离岸游戏公司总共占据了约30万平方米的办公空间，是马尼拉地区总量的25%。

 

根据调研数据显示，2019年第三季度，大马尼拉写字楼平均空置率从二季度的6%降至5%。随着离岸游戏公司数量的不断增加，马尼拉现有的办公物业已经难以满足市场需求。

 

KPO产业快速崛起

在菲律宾约130万BPO员工中，马尼拉约占了行业的70%。而除了BPO行业外，KPO行业（知识流程外包Knowledge Process Outsourcing）也在马尼拉迅速兴起，目前已有Facebook、谷歌和亚马逊等大型科技公司进驻。KPO产业迅速发展为办公物业带来了新的需求，对优质物业的竞争也在加剧，条件越好的办公空间，租金也将越高。

 人口红利推动租赁需求 

很多关注菲律宾房地产的人都知道菲律宾是一个人多地少的国家，总人口1.05亿。而作为首都的马尼拉不算流动人口的话，常住人口也超过2400万。

 

而根据调查显示，在人口突破2400万的大马尼拉，69%的人喜欢租房而不是买房，大多数租房者的年龄介于21至34岁之间，其中大部分是刚毕业或者仅工作几年的年轻人。他们的需求是临时居住，而不是永久的住所。

 

对于年轻一代来说，租房更灵活，减少投入，不用做出购买房产的重大决定，这种观念也促进了马尼拉租房市场的兴旺。

 旅游业迅速发展 

菲律宾靠近中国，距离日韩也不远，而且全民说英语，是一个天主教国家，所以菲律宾在发展旅游业上有地缘和文化两大优势。

 

最近几年，随着中菲关系的不断升温，前往菲律宾旅游的人越来越多，据统计，2015年前往菲律宾旅游的中国人不到50万，2017年为97万，2018年增加至125万，2019年1-5月共有超73万。

 

不断增加的游客刺激了当地的住宿需求，造成了当地酒店供需的不平衡，因此，在马尼拉很多热门区域，酒店的价格都在不断上涨。

 

不断高涨的酒店价格让开发商嗅到了商机，目前很多开发商都在修建酒店式公寓，以此来吸引海外投资者。

 

根据政府数据分析，到2019年底，大马尼拉对公寓住宅的有效需求达到至少76万套，而市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。

 

由于高需求的存在，各类物业的供应目前仍很难饱和，而受人多地少的影响，这一趋势基本会一直保持下去，房租和房价上涨也是自然而然的事。