深扒那些被忽略的海外房产投资重点！

现在的中资海外地产市场竞争越来越激烈，不仅仅面对本地开发商的本土优势，又要在外来的开发团队中脱颖而出，相当难，并且毫无纠错机会。住房信贷近几年逐渐收紧，开发贷款更是严格。导致整个澳洲房地产市场资金短缺而新建项目寥寥无几。只有几个少数的开发商在这样的窗口期反其道进行……澳洲地产市场有严重的滞后期，本身新项目供给率就很低，如果现在供给暂停，住房短缺雪上加霜，短期内看不出来影响，但移民人口不会停止，2-3年后租金会大幅增加，相应房价也会再次大涨。

房价是由市场的供需关系来决定，位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中，我们该如何选择投资产品，以下是4个大家不太关注，但非常重要的参考点！

位置的稀缺性澳洲地产市场我们不应该过多关注土地的稀缺性，即便悉尼这样发展受限的城市，依然土地供给充沛，更别说墨尔本，西南方向短期内可无限扩张。位置的稀缺性才是所有投资的核心，你到所有资源的位置决定了你的价值，并且这些都是不可逆的资源。

以悉尼North Ryde地区为例，西北铁路线正在升级，未来将会每5分钟一班地铁去往CBD，告别出门看时刻表的时代！那么楼盘距离车站的远近就是核心因素，广告里200米和500米都是近车站，但价值就有所区别。

社区的综合性澳洲的开发越来越偏于社区化发展，单独一栋楼的项目在银行也更难拿到贷款。既然是社区，对于开发商的实力就有所要求，大比例的绿地和商业配套相对投资回报比较低，对于开发商来说更希望多建公寓，楼层越高越好，住户越多越好。但对于买家来说，容积率高和绿化面积大以及商业配套齐全才有助提升居住舒适度。

几分钟可以驶入悉尼高速也是核心，M2是连接悉尼北区重要的高速道路，无红灯15分钟即可从North Ryde 直达CBD，如果仅需要1分钟就可上到高速，未来物业的可租性范围就被扩大，而不仅限于楼盘周围的租售群体。

悉尼有三大社区，一个是机场附近的Mascot主要由Meriton开发，虽然配套日趋齐全，但航线的影响和容积率低一直受到银行低估的影响。而第二大Ersinkeville的Park Sydney和第三大North Ryde的nbh at Lachlan’s Line均由中国绿地集团开发，都是中低层建筑，Park Sydney更是限高8层，保证了居民的舒适度，绿地面积超过了住宅面积总和。nbh at Lachlan’s Line的配套已经提前楼体已竣工，公交车已经开通，未来均有幼儿园，超市，餐饮，洗衣店及政府机构办公室入驻，完全满足足不出户的生活要求。
为什么要提到估价，因为澳洲公寓市场的销售价格均为开发商对settle时的预估价格，并非今天的市场价。那么这中间就存在水分多少，利润高低的区别，但需要在正负5%合理范围内。而估价师的参考标准并不是你房间里个性化的装修来决定价值高低，而是由周围房子的价值决定。

例如周围的2房均价在100万澳币，那么你的两房也不会估计低于95万。土地持有越早，开发商定价更有优势，面包和面粉的关系在此产生。

投资物业周围2公里范围内的人均收入

才是更该关心的数据。悉尼人均收入6万澳币你的房租没影响，但是北区个别地区已高达12万澳币，多以科技类公司为主。这类新贵多单身，需要小户型但交通和配套均便捷的精品公寓，他们不会花时间去综合性大商场购物，对楼下的便利店更看重。高收入对租金的可负担性及购买物业的可承担性更强。稳定，低空置期及易售是投资者追求的终极目标。

大型公寓的选择更适合青年或者新移民群体，尤其是面对海外投资的时候，我们应该仅着降低风险和资产保值为目的，而非追求利益最大化。任何国家的地产投机性都不如中国，那么海外大的开发商对产品交付质量和完工时间有更高的要求，对银行估价也更有保证，对海外买家也是更理性的选择。