投资美国房产，租金和增值哪个更赚钱？

美国地产投资主要指的就是商业地产。出租公寓虽然是住宅，但是归属于商业地产。

美国的商业地产投资从大类上来说，属于非公开市场另类投资范畴。不在公开市场交易，是属于一个中长线投资。如果你的产品是短线，投资成本就会很高，波动也会很大。而美国的商业地产和股市相对来说是脱节的，美股对我们的冲击很小，基本是没有影响的。很多家族，会配置20%甚至30%在商业地产领域，很大的原因就在于它和公开市场可以对冲。

那么，在海外做房产投资，“租金收入”和“资产增值”，哪个更赚钱呢？

虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。

何谓租金收入?

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房之初的主要目的。

租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。

当然，在房产出售时，资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内，这是其最明显的劣势。

何谓资本增长?

资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。

即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产)，在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。

在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% – 5%，因此考虑的资本增值率应保持在6.5 – 7.5%之间。资本增值空间较大的一般是独立屋。

资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，您很可能要向房贷月供贴钱。

专家观点

总体来讲，如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金”更适合你。如果投资多套房屋，选择其中几套高租金的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支；如果资金充裕，当然是“资本增值”为更好的选择。

达拉斯大学城学生公寓

The Residence at Rayzor Ranch

达拉斯大学城学生公寓

物业类型：独栋、联排；

项目体量：280套；

户型：3居室+4卫+2车库；

4居室+5卫+2车库；

建筑面积：191平米-217平米；

建设周期：18个月；

地址：Residences at Rayzor Ranch, Bonnie Bare Street, Denton, TX。

▲4居室+5卫+2车库，建面217平

▲3居室+4卫+2车库，建面191平

4万美元起投美国A级学生公寓，5%-12%收益，三年包租，可回购；

项目优势

安全性

1) 5.5万学生，仅能提供8600+床位，租金收益有保障；

2) 产权公司参与购买产权保险，交易制度有保障；

3) 可回购，方式灵活，兜底退出有保障；

 

高端性

1) 地处410英亩大型综合城市综合体之中，周边生活休闲娱乐配套设施完善；

2) 升级版学生公寓，升高层高，加大窗户，增加独立卫生间，配备Queen Size大床，全WiFi覆盖，居住舒适性更佳；

3) 封闭式社区，小区内部会所，集团旗下自有品牌中餐厅，咖啡厅等商业配套设施，确保小区私密安全性外，不失生活便利性；

 

发展空间

1) 达拉斯沃斯堡大都会区北部价格洼地，；

2) 客户投资一半的钱获得百分之百增值收益；

3) 项目周边大型综合体正在建设开发中，完成约50%，待100%完成后周边房产价值达到最高值；

4) 项目西南方Denton1500英亩产业园区招商过半，全部完成招商后对项目和区域价值有巨大助推；

 

稀缺性

1) 全美十佳大学城唯一在售升级新建学生公寓，产品稀缺；

2) 未来Denton现代化发展中心，大型综合体，配套齐全，位置稀缺；

3) 自有成熟物业管理团队，提供专业服务，服务稀缺。

达拉斯-沃斯堡大都会区Dallas–Fort Worth Metroplex

项目所在地位于美国南部发展速度最快的达拉斯-沃斯堡大都会区（Dallas–Fort Worth Metroplex，简称DFW），它是美国第四大都会区，属于德克萨斯州北部的经济文化中心。达拉斯大都会区域的人口总数（750万）和全年的GDP（$5355亿）总量都是位于全美第四。

财富500强企业有24家总部位于DWF，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，他的支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量企业信息技术企业、众多电子、计算通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为“硅谷草原”（Silicon Prairie）或“电信走廊”（Telecom Corridor）。

快速崛起的登顿

Denton on the Rise

美国发展最快的25个城市之一

项目位于达拉斯大都会区域的北部城市-Denton（丹顿）市，距离达拉斯市中心40分钟车程。Denton是美国知名的大学城，包括两所主要大学：北德州大学和德州女子大学在内，有超过50000名在校大学生。近年来Denton 人口和规模增长迅速，获得了“全美发展最快25个城市之一”、“ 全美最佳小镇”、“德州最宜居城市”等诸多殊荣。

DWF城市群，集群优势，协作共同发展

Denton市发展迅猛，他的城市标语就是Denton on the rise意在冉冉升起的丹顿市。2018年城市人口近几年呈爆发式增长，总人口数达到13.85万；收入、教育和就业也同步攀升，大专及以上学历占71%， 家庭收入中位数达$76,653，远超过德州平均和美国平均水平；他是个文化多样性的城市，除了占比重最多的白人57.3%，还有西裔占比：25.9%，非裔占比：9.7%等。

同时，Denton为达拉斯-沃斯堡大都会房产价格洼地，房屋挂牌均价低于周边Frisco、Allen及Plano等城市。

项目区位配套成熟

Project Location and Amenities

410英亩大型城市综合体

交通要塞：项目位于Denton西北I-35州际高速公路东部，和380高速公路交汇处

商业繁华：项目位于410英亩大型城市综合体之中，紧邻Rayzor Ranch2大购物中心，包括酒店、健身餐饮、电影院等配套设施，生活购物极其便利；

休闲娱乐：东北部约1英里处有North Lakes Park 及 North Lakes Recreation center；

大学城区：南部距离北德克萨斯大学约2.3英里，东部距离德州女子大学约2.6英里， 均10分钟以内车程可达；

距离Denton市中心14分钟，南部距离Texas Health Presbyterian医院约2英里。

两大商业购物中心：

Rayzor Ranch Market Place

紧邻项目南侧步行可达，为Denton近年开发热点区域。面积超80万平尺，以沃尔玛、山姆会员店、星巴克、AT&T等为代表数十家主力商户，包括运动、家具、宠物、餐饮、超市、便民配套设施、酒店等，如下如所示。

Rayzor Ranch Towncenter

项目南部相隔University Drive ，占地60万平尺，主要商户有：WinCo, Alamo Drafthouse ,Chili’s, Cotton Patch, Rooms To Go ,Andy B’s Entertainment ， 以及希尔顿Embassy Suites 酒店。

两所主要大学:

北德克萨斯大学University of North Texas  （UNT）

University of North Texas  3.1 英里   7分钟

成立于1890年，一类研究型大学；在校生总人数：38154人

连续23年被评选为America’s Best College Buys；

72项学术项目被评为全美100强；领先的专业有酒店管理学、时尚设计、物流及供应链管理项目、技术通讯项目等。

德克萨斯女子大学Texas Women’s University （TWU） 

Texas Woman’s University 2.8 英里  8分钟

源于1901年的Girls Industrial College，正式成为大学于1957年；在校生总人数：15000人，是全美最大的女性学生为主（90%以上）的大学

TWU提供文科、护理、健康科学、科学、商业和教育等60个专业的课程。被Carnegie Classification列为综合研究型及授予博士学位的大学。

这个学校毕业的医疗专业人员比德克萨斯州其他任何大学都要多。

项目周边的休闲娱乐康养项目有：

Texas Health Presbyterian Hospital Denton 德州健康长老医院    约2英里 3分钟

Medical City Denton 丹顿医疗中心     项目东南9英里 15分钟

North Lakes Park  北湖公园    紧邻项目东北 约1英里 5分钟

Ray Roberts Lake  雷罗伯特湖    项目北部16英里 20分钟

Grapevine Lake 葡萄藤湖    临项目南部22英里 约30分钟车程

Clear Creek Natural Heritage Center清溪自然遗产保护区    临项目东北部8.5英里约16分钟车程

Lake Lewisville  路易斯维尔湖    临项目东南17英里 约25分钟

沿湖分布四家高尔夫球场（包括知名的The Tribute、Old America 高尔夫球场，十五个公园，十个游船码头。同时拥有诸多美丽沙滩，露营场地，步行道及自行车骑行道。

DFW Airport 达拉斯沃斯堡国际机场    距离项目东南部22英里 约33分钟

DFW机场是世界第四大机场，全球第12大乘客运载量的机场，是美国南部最繁忙的国际门户，全年的乘客运载量达到6900万人次。

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边扩建：West Park工业园区 & 三大住宅社区规划

West Park工业园区位于两条高速I-35和Hwy380交汇处西南角，交通便利，总园区体规划1500余英亩，目前开发入住已过半。目前已有相当知名的制造和零售企业入住：包括Peterbilt Motors,Fastenal,Tetra pak,Target ,WinCo Foods等。

Denton东南区有三个大型整体规划社区: Cole Ranch，Hunter Ranch 及 Robson Ranch（开发中的成熟社区），总体占地面积9400英亩，包含住宅，商业，公园绿地，学校等，三个项目合计开发32980个住宅单元。

周边的工业园区和大型住宅社区的扩建，将在未来的5-10陆续带动当地的就业劳动力市场发展、满足日益增长的人口流量的需求，以及刺激周边消费，现有社区配套的构建也为城市的进一步扩张和发展奠定了最重要的基础。